這句質樸到有點挑釁的開題其實初衷并不是比較，畢竟眼下這個行情還去比多少有點五十步和百步夢幻聯動的意思。

所以今天這題的重點我們放在了“為什么”身上。

上海的小伙伴過去兩周被我和我的同行們轟炸習慣了，大概的體感就是上海樓市放開后應該還行、不錯。

但其實作為天天盯數據盯市場的人來說，過去兩三周無論是新房還是二手市場，變化都來得比各位想象的大。

尤其當我們去跑交易中心、去中介門店、去售樓處的時候漸漸意識到，這輪放開里，上海市場似乎有點不同。

一、確實有效果

base上海的我們肉身體驗了新政后的市場。

我同事楚然超亢奮地跟我分享了新政后那兩天，外環外六個新盤當日去化按耐不住的上浮，最高飆到95%接近清盤。

沒什么了不起，但跟過去半年的新房市場比比看你就知道了。

我自己也去跑了各區的二手市場，從靜安黃浦到浦東楊浦，從虹口寶山到嘉定青浦，最后閔行奉賢實在沒時間去了。

但這絲毫不妨礙我能感受到眼前的二手市場正在發生重大改變。

除了在上篇二手?文字?里跟各位叨叨的晚上八點跟爺叔搶電梯看同小區的同一套房源外，我那幾天看過的中介門店都是這樣的：留個值班的人在那著急，其他人全部出去帶看了。

除了小區里看房經常看到其他中介帶看之外，走在路上的我也經常看到這種中介帶著客戶邊走邊介紹的畫面。

這些畫面我跟北京、廣州、深圳的小伙伴說起來的時候，對方都覺得我在夸張。

因為前前后后他們所在的城市也有放開樓市，但是除了局部區域的成交上浮、就是高性價比樓盤的點狀熱度。

最后我只能去看全盤的數據。

四個一線城市里，只有北京、深圳沒有進一步跟進全國范圍內517新政，但不妨礙，因為過去一個多月里四個一線城市都有自己的重磅放開。

于是我根據它們各自的重磅節點去算直到6月的日均成交。

從新房開始，新政后上海新房日均成交322套，對比其他城市算是小小的斷崖領先。

更領先的還是二手市場。

同樣的統計維度我們去看各自新政后的二手日均成交。無論是北京還是深圳，它們之間的數據差距已經接近翻倍。

廣州數據缺失（截至發稿前官方尚未公布二手成交套數）

深圳二手市場體量較小就算了，北京的二手市場是真沒想到，因為這也是一個月均成交接近萬套的市場。

于是各城市的環比數據，上海的變化也是最明顯的。

而上海這些網簽數據還是略微滯后，因為中指統計的還是各自的網簽，而市場實時成交其實還遠不止上面說的八百套。

也是上篇新政后二手市場的文字，為各位帶來的鏈家轉定單數據。

這是實時反映成交的數據，而根據新政后鏈家轉定單數據可以推算出單日成交1000套+并不是夸張。

可以說這輪放開里，上海跑在了老前面。

也正是這樣的數據基本面，全國樓市從來不缺上海市場的點狀熱度。

還記得日銷200億的中海順昌玖里么，現場瘋搶套均3000萬以上豪宅的市場瘋傳全國各大樓市媒體，這還是新政前的上海樓市。

我記得這新聞剛出來不久，就有北京的前輩擔心上海后續新盤銷售是不是會后繼乏力，結果后續黃浦區&濱江系等各類套均3000~5000萬的豪宅熱銷的頭條還是源源不斷。

當圈外驚嘆上海有錢人真多的時候，只有圈內的人知道，除此之外，上海的樓市韌性也非各位所想的那么簡單。

這是為什么？

這是我今天想試著回答各位也回答自己的。

二、成交到底多在什么地方？

直白點說，多出來的成交多在哪、或者說相對更火的市場到底火在哪？

看回527滬九條本身。

這政策傾向性還比較明顯，最重磅那條是放開單身限購給到外環內二手。而且從縮短社保年限以及老破小房東可以通過以舊換新拿到購房補貼這件事來看，被刺激的更多是外環內老破小。

很快我們拿到的新政第一周鏈家實時的市場轉定單里，500萬以內成交量幾乎翻倍，也幾乎以一己之力扛著所有成交往前走。

有沒有發現，上海新政激活的都是自己想激活的客群。也正是這些被刺激的客群讓上海的新政效果十分明顯。

而527新政的這個效果也不是偶然，往前翻，今年1月放開了外環外單身限購，于是今年1月~5月，外環外成交占比迅速提升。

再往前翻，去年12月14日上海放開普宅標準，間接減免改善面積段的增值稅。

普通網簽數據還不能及時反映這一數據，但從鏈家的轉定單（簽定金合同）數據里可以清晰看到，高總價段成交有了明顯增幅。

也就是說，上海次次政策的出臺都能精準刺激自己的客戶群，而且效果顯著。

從改善到剛需、從外環外到外環內，上海每次政策似乎都瞄得比較準。

說刺激也真的是刺激得起來，這就很妙了。

三、又為何可以精準？

如果拿上海跟其他二三線城市相比，還存在經濟基本面的問題。

但同為一線城市，從GDP、產業面來看各一線城市的經濟基本面都各有所長。

那上海樓市新政效果為什么會相對更好？

還是看回527這個離我們最近的政策。

挺有意思的一點，就是上海每次新政......字真的蠻多哈哈哈哈。

像這次527（政策）簡稱“滬九條”，原文差不多四頁。

從購房資質到首付再到公積金、利率，全面覆蓋土地、新房、二手，增加了企業購房、離婚購房這些新政策，補充了購房補貼這些新操作，最后還釋放了正在研究國資回購等信號。遠不止放開區域、首付和利率這類傳統的三大點。

細看文件你會發現，這些政策在解決點狀問題的同時，還能“前后呼應”。

比如通過放寬社保年限、單身購房、放開離婚贈與釋放剛需進入外環內，解放外環內剛改房東。

放開企業購房的同時又約束標的只能是2000年以前、70平以下的房屋。

提供購房補貼的前提是你得賣掉外環內老破小走“以舊換新”的路去購買新房，再由新房所在區給你提供購房補貼。

這些政策就在新房+二手、內環+外環之間穿針引線。

最后你會看到一個完整的剛需+置換鏈，剛需涌入外環內、釋放外環內老破小房東、進入外環外新房市場。

所以特別有意思，你會從成交數據里看到，成交浪潮是可以接力的。

政策前兩周我們看到500萬以內的價格段飆漲，但是政策第三周開始，成交變化開始從500萬以下的價格段往高總價遷移。

就精準到這個地步。

從實操層面看，上海新政效果顯著-激活特定客群成交-政策制定本身——可以形成這樣一套追溯鏈條，而這也讓上海的新政可以輪轉生效并且可以精準帶到這根鏈條上的模塊。

四、更底層的原因有兩個

首先，上海的新房供應足夠克制。

2023年上海全年12批次新盤，一共是近10萬套供應，不過重要的是供求比，2023年上海全年新房成交近9萬套，相當于去化/供應比例在9/10，北京的這個數字在5/6。

可想而知其他一線城市這個數字是怎樣，更不用說杭州這樣的新房強供應城市。

今年以來上海的供應了7批次，一共3萬套左右新房，今年已經過半，相當于供應量差不多比去年同期還有大幅縮減。

這個縮減也是未來的趨勢。

最近這兩批次的土拍市場，相信各位也見識到了什么叫一只手可以數得過來的地塊數量，相信未來1~2年新房供應量只少不多。

跟開源節流一個味道，但邏輯相反，擰緊水龍頭、疏通出水口，真正意義上的解決問題。

而前期的足夠節制也帶來現在局面的可控。

同時也跟上海樓市的底層原因有關。

多年前中介入門的第一課就會被師傅帶說上海是存量房市場。哪怕去年新房成交占比從3：1變2：1，二手也依然是上海樓市成交的絕大部分。

這得益于上海新房供應的足夠克制、也得益于上海新進人口的基本面。

而月均1.5萬套的二手住宅成交量也讓上海二手成為全國最大的二手成交市場。哪怕面對過去兩年比較低迷的市場也能超過月均1.2萬套。

跟新房不同，二手市場的成交一套二手房意味著賣掉一套、再買一套，或者賣掉多套置換一套，它是輪動狀的。

也就是釋放購買力，繼而還能創造流動性。

而這也為上海樓市帶來源源不斷的活力。

五、上海夯實的樓市基本面

也只有到這個層面才談得上上海的經濟基本面。

分享個數據，鏈家日均新增客維持在4700~6200組，而上海新政后首個周末的看房人數是以往的三倍，日均達到15000組。

哪怕2021年之后成交冷清，新增客戶數據也從來比較平穩。

當然我們承認鏈家的獲客能力的強大，但哪怕橫向比較，你會發現，購買力一直都在。

樓市被嵌套在經濟支柱層面，是經濟就有周期論，而人口就是最有意義的那個周期。

2023年上海全市常住人口相較于2022年底增長了11.56萬人。

全國來看也只有北京上海有戶口門檻，戶口門檻的背后是城市配套、資源的稀缺，這也讓上海成為長三角人口虹吸終極目的地。

人口虹吸力表面上是城市名氣，背后更為根本的是城市產業帶來的企業機遇、工作機遇。

這也構成了上海最為夯實的樓市基本面。

這也是為什么我們會看到全國樓市如此，依然會出現順昌玖里日銷兩百億。

這也是為什么當所有人不斷納悶購買力何時用完的時候，上海三千萬的房子還有人在搶。

這也是為什么每一次的樓市新政得小心翼翼，也可以不斷激活。

本質上這是一個足夠夯實的經濟盤，而這可能也是上海樓市的終極秘密。

六、結語

還是開頭所說今天的文字不是為了比較，而是試圖尋找為什么。

從去年開始我們看到的政策都主張因地制宜的原則。

這條其實很難，對于其他城市而言，復制國家級新政是第一選擇，畢竟不是每座城市都有能力因地制宜。

但復制國家頒布的樓市新政，對于局域市場而言就是大開大合，往往不是多了就是少了。

而上海在這點上似乎做得還不錯，這才是支持我試圖尋找答案的動力。

本文來自微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗